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税法解读辅导由三大因素推出土地增值税非清算不可

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近日,国家税务总局发出《关于土地增值税清算有关问题的通知》,要求各地税务机关从8个方面着手,进一步做好土地增值税清算工作。据统计,自2006年以来,国家税务总局发文要求对土地增值税进行清算,已经不下六七次。 此前,国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》指出:税务部门要严格按照税法和有关政


  近日,国家税务总局发出《关于土地增值税清算有关问题的通知》,要求各地税务机关从8个方面着手,进一步做好土地增值税清算工作。据统计,自2006年以来,国家税务总局发文要求对土地增值税进行清算,已经不下六七次。

  此前,国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》指出:税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。国务院指令对某个税种进行清算和稽查,这种情况极为少见。

  自1994年土地增值税开征以来,《土地增值税暂行条例》及其实施细则并没有得到认真贯彻执行。尽管国家税务总局多次发文要求“清算”、严征管,2009年5月又专门下发了《土地增值税清算管理规程》,但收效甚微。截至目前,各地存在问题依然严重且普遍,主要表现在:对土地增值税只预征不清算。预征率由各地制定,预征率高低不一,税负普遍较低。有的地区热衷于核定征收,预征率按房产类型确定,同类型同税率,但是在同一类型房产中,价格往往差异很大,使得该征的税款没有征收到位。

  这次国家税务总局再次要求对土地增值税进行清算,着眼点主要是上述问题,但在具体细节上要求更加明确:

  关于土地增值税清算时收入确认的问题

  土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。

  关于房地产开发企业未支付的质量保证金,其扣除项目金额的确定问题

  房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除。

  关于房地产开发费用的扣除问题

  (一)财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

  (二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

  (三)房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。

  (四)土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。

  关于房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题。房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

  关于房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题

  房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

  关于拆迁安置土地增值税计算问题

  (一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

  (二)开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

  (三)货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

  关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

  《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。

  关于土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题

  纳税人按规定预缴土地增值税后,清算补缴的土地增值税,在主管税务机关规定的期限内补缴的,不加收滞纳金。

  《土地增值税暂行条例》在税率设计上有两个特点:一是按照房产销售增值额的高低实行差别累进税率,最高税率为增值额的60%,体现了高收益高税负的量能征税原则,从根源上控制房地产的高售价。二是对于不同类型的房产实行差别税率,普通标准住宅增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;如果增值率超过20%,则对全部增值额征收土地增值税。这样规定旨在鼓励开发商向开发普通标准住宅倾斜。

  当时,考虑到客观情况,即房地产开发周期较长,《土地增值税暂行条例实施细则》规定,纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工,办理结算后再进行清算,多退少补。谁料,此后形成了长期以来土地增值税只预征不清算的怪现象。只预征不清算的直接后果就是:房地产项目的高额利润部分,大多流入了开发商口袋,国家却没有征到税。

  我国当初开征土地增值税的目的之一,就是加大国家对房地产开发和房地产市场的调控力度,抑制炒买炒卖房地产,遏制房价过快上涨。目前来看,这个目的远未达到。

 

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