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土地估价理论与方法各章详解(十七)_土地估价备考

基准地价评估(2)三、基准地价的确定1、基准地价确定的原则

(1)以实际数据测算的结果为准,以比较评估结果为辅。

(2)土地市场发育的城镇,应以市场交易资料评估结果为准,利用级差收益测算结果进行休整。

(3)土地市场不发育的城镇,可以收益测算结果为准,并用市场交易资料测算结果验证。

(4)要以评估结果为基础,并充分体现政府的地价管理政策。2、基准地价的确定

(1)方法

(2)结果要求

对已评定土地级的城镇,一般情况下每一级土地应有综合、商业、住宅、工业用地等四种基准地价;没有评定土地级的城镇,一般按区域确定基准地价,性质单一的区域只评估一种用途的基准地价,多用途区域应评估出多种用途的基准地价。

四、基准地价修正系数表的编制1、编制基准地价修正系数表的目的2、基准地价修正系数表编制的基础

基准地价与宗地样点地价的差异,一般是由于影响地价的区域因素和个别因素差异造成的。3、影响地价的因素分析与基准地价修正因素

(1)影响地价的因素分类(需要掌握)

主要有区域因素和个别因素。

(2)商服业用地影响因素

(3)住宅用地影响因素

(4)工业用地影响因素4、基准地价修正系数表的编制

(1)土地级别基准地价修正系数表的编制

 A.确定级别内商业、住宅、工业用地的基准地价。

 B.选择编制基准地价修正系数表的因素。

 C.样点地价、土地收益资料的整理。

 D.各级土地中各行业用地修正幅度的确定。

 E. 基准地价修正系数表的编制及因素条件的说明。

(2)均质区域基准地价修正系数表的编制

 A.确定区域基准地价。

 B.选择修正因素。

 C.样点地价的整理。

 D.计算各区中的地价修正幅度。

 E. 编制基准地价修正系数表。

(3)土地级别和均质区域基准地价修正系数表的编制

(4)土地定级总分值的基准地价修正系数的确定5、基准地价修正系数表的验证(看一看)考试难度

 

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