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货币从紧能否刹住房价快车_经纪人备考

央行确定第二套房贷款以家庭为单位的消息一出,郑州楼市禁不住再次打了个“喷嚏”。首次置业者的观望情绪更浓,二次置业者的负担更重。一些业内专家表示,第二套房贷新政是货币政策从紧的一个信号,至少要到明年3月,楼市的走向才会更加明朗。

 

银行的门越开越小

 

小刘夫妇在市中心已经有一套70多平方米的房子,是妻子的婚前财产。结婚之后预备生孩子以及老人入住,一直准备再买一套房。一旦第二套房子以家庭为单位来计算,就意味着小刘夫妇的换房成本将大大增加。“房子那么贵,只能等等再说。”面对房贷新政,刘先生无奈地说。

 

12月11日,中国人民银行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》,规定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。“对用银行贷款拥有一套住房的普通家庭而言,如果以家庭为单位界定,该家庭则不能享受信贷优惠购入两套以上的商品房;如果以个人为单位认定,则至少还可以享受一套商品房的信贷优惠。这实际上是从紧的货币政策在房地产消费信贷上的一种体现。”河南省商业经济研究所所长张进才告诉记者。

 

其实,早在12月5日闭幕的中央经济工作会议上,就透露出这样一个重要信息:已实施了十年之久的稳健的货币政策“功成身退”,取而代之的是从紧的货币政策。“根据当前的经济形势,中国宏观经济政策出现的一个最‘显著’的变化,就是实行稳健的财政政策的同时,实行从紧的货币政策。这是中央宏观调控政策首次改弦易辙。可以预料的是,2015年,房地产行业的环境不会很宽松。”12月17日,郑州大学房地产研究中心主任杜书云指出,货币政策的从紧,将直接影响房地产业,包括开发商和消费者。

 

利率压力大过首付压力

 

“相对于第二套房贷款政策,首付40%对二次置业者的影响并不大,因为迟早都要付,但是,利率的提升,却实实在在地加重了我们的负担。”在郑州市某售楼处,一位看房的消费者说。

 

据了解,目前很多银行在提供商业购房贷款时,并不是按照标准利率来执行的,而往往是在标准利率的基础上再下浮15%来执行的。但新政却要求所有商业银行对二次置业者的购房贷款利率在同期同档次基准利率上提高10%。两者一对比,也就是说,今后购第二套房的贷款利率最大幅度将上升25%。“房贷新政实际上也抹杀了首次置业者的住房需求。从目前《细则》来看,其逻辑基础是对第二套房提高门槛,但银行这么高的利率,也把部分初次置业者挡在门外。可以说,这样的政策是束缚所有的购房需求的,不仅仅单指投机者或者是已置业者。”张进才分析。

 

张进才的观点在郑州各大楼盘的销售处得到验证。记者采访时发现,目前,郑州很多楼盘的售楼部都问者寥寥。据一家开发企业的负责人透露,公司打算推出部分房源销售,之前预热的两个多月时间里接到几百个预订电话,可央行的二套房细则一经推出,次日来认购房子的购房者只有几位,年底的销售任务也受到很大影响,开发商正在考虑是否在营销策略上做出适当调整来以吸引购房者。

 

炒房者纷纷“急流勇退”

 

央行新政刚刚出台,一些炒房者就开始“急流勇退”了。昨日,记者从多方面了解到,不少以前炒房的市民因为担心承受不住房贷加息的压力,纷纷出售投资的房产。二手房交易市场上,大量投资型的2015年、2015年毛坯房开始上市销售。同时,一些未交房的“新房”,也大量出现在中介市场。

 

一位手中持有15套房子的刘先生称,只要能将房子尽快转让出去,他不但不收转让费,而且价格是他拿房时的价位,据称比售楼部低500元。随后,记者来到该房源的售楼部,戏剧性的是,售楼部的房价已经开始跳水,竟然比刘先生报出的房价还低100多元。这让刘先生大跌眼镜。

 

北环一家21世纪不动产加盟店的置业顾问王女士告诉记者,实际上,早在10月份,迫于房贷政策,一些短线炒房的“炒客”已经开始出手。

 

在21世纪不动产郑州区域分部也获悉,二手房市场上挂牌量从9月份开始逐月大幅增加,9月份为10138套,10月份为11776套,11月份为15794套。但是,二手房挂牌量和次新房所占比例的大幅提高,并没有同步带动成交量的相应提高。据房管部门的统计,8月份郑州市二手房的成交量为1719套;9月份为1762套;10月份不但没有增加,反而减少了17.14%,只有1460套。“一些利用贷款短期炒房,专门获取差价的炒房族动作真是很快啊,他们现在宁可少赚也要尽快出手。”该置业顾问说。

 

而购房人的观望情绪,则是二手房抛售的直接助推器。“买方认为房产新政出台,房价肯定会降;卖方认为前一阵福州土地拍卖创新高,房价还会涨。目前市场出现典型的分歧,导致市场交易量萎缩的厉害。”21世纪不动产纬一路店的一位置业顾问说。

 

而一位地产人士则这样评价二手房市场:如果二手房市场新房供应量突然增多,说明投资客“看空”未来市场,要知道,当市场上暴风雨突如其来的时候,大部分投资客还是不希望被“套”在观望气氛浓厚的市场之中。

 

观点一楼市“水分”将被大量挤掉

 

2015年以来的一系列宏观调控政策并没有使楼市真正降温,相反,房价却出现了“越调越高”的尴尬,最主要的原因在于调控并没有从需求上入手,开发商在卖方市场中想卖出什么样的价位,都会有人跟风,因此房价难以回落。而央行此次房贷新政的进一步明确,将有效抑制投资性购房人群的买房冲动,开发商囤积房源也没有意义了。

 

观点二消费者要理性判断房价与市场

 

2015年,不仅货币政策会影响房地产业,国家对楼市的调查和对民生的关注、对经济适用房建设的投入以及郑州对企业集资建房的认同,都将缓解供需矛盾。另外,郑州还专门成立了郑州公共住宅建设投资有限公司来负责经济适用房、廉租住房、周转住房和农民工公寓等住房的投资和建设,这一点,将对保障住房的供应起到促进作用。

 

观点三房价大幅上涨已不太可能

 

目前的房地产价格“泡沫”,实际上是由“需求”促成的,单单以“房地产成本增高”和“刚性需求”的增长来支持“房价上涨论”,是站不住脚的。如果是这样,香港的房价就不会大跌,汽车也不会大幅降价了。

 

目前的房价,房地产商留给购房者的利润增长空间已经不大,尤其加上贷款利率的调高,投资房地产已无多少收益。而房价到底是涨是跌,现在并不能确定,但能够肯定的是,目前的房价,已经束缚了有购房需求的人的需求,在这个意义上谈论“刚性需求”,显然没有任何意义,而且,目前的房价,也大大超出了人们的支出收入比例。因此,房价没有理由再大幅上涨。

 

 

 

 

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